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| Loueur en meublé professionnel : Un statut complet |
| Vendredi, 12 Octobre 2007 01:00 | |||
Un statut complet mais dont certains contours restent flous
De plus en plus prisée ces dernières années en vue de la préparation de leur retraite, la location meublée présente un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers. Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) montre certains attraits mais le statut du loueur en meublé professionnel (LMP), en nom propre ou en société, reste la panacée. Parmi les avantages militant pour ce dernier : un effet défiscalisant, des revenus non taxés ou encore une exonération des plus-values de cession. Pour en bénéficier, sont requis une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et des recettes supérieures à 23.000 euros TTC ou des loyers représentant plus de 50 % des revenus (1). Le statut n’est pas accessible à toute personne puisque l’investissement représente souvent plus de 500.000 euros. Si les deux critères ne sont pas remplis, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel. Ces conditions d’une apparente simplicité cachent toutes les subtilités que réserve la location meublée, de la constitution de l’investissement patrimonial jusqu’à sa transmission. De plus, à la différence des dispositifs de défiscalisation immobilière successifs, le statut demeure pérenne mais chahuté par des positions parfois opposées des spécialistes, par de la jurisprudence, mais aussi par des services fiscaux qui ne sont pas toujours en harmonie. Malgré tout, le statut favorable ne devrait pas être remis en cause, et ce d’autant plus que le financement privé est nécessaire pour la construction d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) et de résidences étudiantes, dont le nombre reste insuffisant par rapport aux besoins. Car si l’investissement dans des appartements de centres-villes est privilégié par certains, beaucoup optent pour un produit immobilier clés en main en résidence-services. Microentreprise en absence de charges. Sur le plan fiscal, la location en meublé est une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (2). Dès lors que les recettes annuelles n’excèdent pas 76.300 euros HT, le loueur entre de plein droit dans le régime d’imposition de la microentreprise (3). De ce fait, il est imposé sur un bénéfice net calculé après abattement forfaitaire de 71 % représentant les charges et amortissements. Ce régime présente un intérêt si l’investisseur n’a pas eu recours à l’emprunt, ou encore à la sortie d’un LMP lorsque la possibilité de déduire les amortissements arrive à terme. Toutefois, l’application du régime microentreprise au LMP n’est pas certaine : « Cette possibilité est prévue sur la déclaration fiscale, mais les services fiscaux refusent de se prononcer sur cette question, indique Jean-Louis Le Boulc'h, avocat au cabinet Agik'a. Ainsi, il n'est pas tranché qu'un investisseur relevant du régime microentreprise puisse bénéficier de l'exonération des plus-values en cas de cession, même s'il respecte les conditions prévues par la loi. » Option pour le régime réel. En revanche, l’investisseur qui emprunte et enregistre des charges d’un montant élevé a intérêt d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire les frais. « L’option est irrévocable pendant deux ans », souligne Richard Foissac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre. Le régime réel s’applique de plein droit en cas de recettes supérieures à 76.300 euros HT Dans le cadre d’un LMNP qui relève du régime des BIC non professionnels, le déficit s’impute sur les revenus de même nature et est reportable pendant six ans. « A ce titre, il existe un léger désavantage comparativement aux revenus fonciers qui peuvent imputer le déficit sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros », relève Serge Anouchian, expert-comptable. A la différence du LMNP, le LMP permet d’imputer le déficit sur le revenu global. L’économie d’impôt est conséquente, principalement la première année, en raison des frais d’acquisition. « Cet effet défiscalisant pourra par exemple neutraliser la perception d’importants dividendes ou encore de fortes plus-values immobilières », illustre Christine Vassal-Largy, directeur général et responsable du pôle immobilier de Thesaurus. Déduction des frais d’acquisition. Les modalités de déduction des frais d'acquisition ont été modifiées depuis le 1er janvier 2005. Ils ne peuvent plus être étalés sur cinq ans et sont désormais soit déduits en une seule fois en tant que charges, soit immobilisés. La déduction de ces frais pose problème en cas d’achat en état futur d’achèvement (lire l'avis d’expert). La solution de sécurité est d’investir dans des biens achevés. « Il existe un marché de la revente étant donné que le LMP est recomposable à l’infini, le second investisseur bénéficiant à son tour des atouts de ce statut », explique Christine Vassal-Largy. Constitution d’une réserve d’amortissements. De même, les amortissements de l’immobilier et du mobilier sont déductibles du résultat. Toutefois, sur le plan fiscal, ils ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit fiscal. De ce fait, les amortissements non déduits au cours d’un exercice sont mis en réserve et sont reportables sans limitation de durée. Dès que l’activité devient bénéficiaire, ils sont déduits jusqu’à épuisement du stock. Cette opération permet ainsi de percevoir des loyers non imposés pendant une longue période, ce qui est souvent recherché par l’investisseur au moment de sa retraite. Méthode des composants. Depuis l’application des nouvelles normes comptables, l’immeuble est réparti en composants (structure, étanchéité, agencements…), lesquels sont amortis selon des durées distinctes correspondant à leur durée réelle d’utilisation (4). « En effet, rien ne permet de penser que la location meublée serait dispensée de l'application de la règle des composants. II semble, selon la doctrine administrative, qu'ils doivent être considérés comme des immeubles de placement plutôt que comme des immeubles d'exploitation », remarque Jean-Louis Le Boulc’h. Serge Anouchian précise : « Dans les exemples fournis par l’administration, la dépréciation des immeubles est lente et s’établit à 50 ans, ce qui signifie que la durée peut être plus longue, dépassant les 80 ans, alors qu’auparavant, les biens étaient amortis entre 20 et 30 ans. Les investisseurs qui choisissent des durées plus courtes, autour de 20 ans, peuvent courir un risque. » Le taux d’amortissement pratiqué est linéaire. Gilles-Guy de Salins, CGPI responsable d'un multi-family office, ajoute qu'« il serait envisageable de pratiquer un amortissement dégressif sous le statut LMP, comme le laisse penser un arrêt du Conseil d’Etat du 25 juillet 2005 (Grignoux) ». Pour déterminer chaque composant, sa durée et sa quote-part, et ainsi calculer un taux d’amortissement, il n’existe aucune règle figée mais seulement des exemples, à l’instar des composants définis pour les logements sociaux (5). « Auparavant, il existait une plus grande latitude pour déterminer la durée de l’amortissement de l’immeuble. L’investisseur doit avoir une vision précise de ce qu’ils veulent mettre en place et de la périodicité du renouvellement des composants, ou il faut se référer à une expérience extérieure. Dans une résidence-services, le gestionnaire définit souvent les composants et leur durée », explique Serge Anouchian. Par ailleurs, Dalal Bencherif conseille de faire appel à des experts immobiliers qui réalisent un dossier préalable, justifiant la prise en compte de chaque composant, de sa part dans l’immobilisation et de sa durée. Possible exonération d’ISF. Pendant l’emprunt, l’ISF dont est passible le loueur en meublé est neutralisée. Après cette période, les biens du LMNP sont passibles de l’ISF. En revanche, les biens du LMP peuvent être exonérés de cet impôt pour les personnes physiques à condition de remplir trois critères cumulatifs, selon l’article 885 R du CGI : être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. « Cette dernière exigence n’est souvent remplie qu’au moment de la retraite. Il est considéré que ces revenus n’intègrent pas les pensions de retraite ni les revenus fonciers et les revenus mobiliers », précise Gilles-Guy de Salins. De plus, la condition de seuil de 50 % est satisfaite si le résultat n’est pas déficitaire ou égal à zéro. Pour les personnes morales, la réponse ministérielle Zocchetto du 24 octobre 2002 apporte des précisions. « Les parts des associés d’une SARL de famille sont soumises à l’ISF. Quant aux gérants, l’exonération n’est possible qu’à condition que cela soit leur activité principale », commente Dalal Bencherif. Le sort des plus-values de cession. Lors de la cession des locaux du LMNP, les éventuelles plus-values suivent le régime des plus-values des particuliers, c’est-à-dire qu’elles bénéficient d’un abattement de 10 % par an après 5 ans de détention, et donc d’une exonération totale au-delà de 15 ans. En cas de vente des locaux loués, le statut LMP permet l’exonération des plus-values si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes annuelles n’excèdent pas 250.000 euros HT. « Attention à ne pas abuser de cet avantage et de laisser un délai suffisant entre les cessions sous peine d’être requalifié de marchand de biens », met en garde Dalal Bencherif. TVA récupérable. En principe, la location de logements meublés n’est pas assujettie à la TVA. Cependant, l’article 261 D-4° du CGI prévoit des opérations imposables parmi lesquelles la location offrant, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Ces services doivent être rendus dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. De manière générale, le régime de la TVA suit le régime d’imposition des bénéfices. Ainsi, le régime de la franchise en base s’applique de plein droit en cas d’imposition sous le régime de la microentreprise et aussi dès lors que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 76.300 euros HT. Mais il prévoit une dispense de déclaration de la TVA ce qui, par conséquent, ne permet pas de pratiquer une déduction. Pour récupérer la TVA sur une acquisition en neuf, le loueur devra donc opter pour le paiement de la TVA selon le régime réel et renoncera donc à l’imposition sous le régime microentreprise. « Pour autant, si l’immeuble est cédé avant vingt ans, la vente n’est pas neutre sur la TVA immobilière. Le vendeur est redevable d'une fraction de la taxe antérieurement déduite, qui correspond au montant de la déduction diminuée d'un vingtième par année écoulée depuis la date d’acquisition », précise Richard Foissac. Taxe professionnelle contestable. Un des points également controversés est l’assujettissement des LMP à la taxe professionnelle. « L’administration fiscale considère en effet que les critères d’assujettissement sont remplis, remarque Dalal Bencherif. Cette situation est contestable pour les loueurs en meublés qui sont professionnels du fait qu’ils remplissent les conditions de l’article 151 septies VII dernier alinéa du Code général et ne sont pas professionnels en raison de l’exercice de cette profession, notamment dans l’acquisition de lots de copropriété de résidences de services. » L’avocat poursuit : « D’ailleurs, selon un arrêt du Conseil d’Etat du 24 mars 2006, les loueurs en meublé ne sont pas soumis à la taxe professionnelle lorsqu’un bail a été conclu avec l’exploitant d’une résidence-services au motif de l’absence de la mise en œuvre de moyens intellectuels et matériels du loueur pour l’exercice de l’activité professionnelle. Toutefois, l’administration fiscale n’est pas liée par la jurisprudence administrative. » En outre, les loueurs en meublé sont soumis aux cotisations sociales au titre du régime des travailleurs non salariés. Le LMP offre ainsi un statut social, par exemple pour un chef d’entreprise qui vend sa structure. En contrepartie du coût de ces cotisations, qui restent forfaitaires en cas d’activité déficitaire, le loueur pourra notamment bénéficier d’une couverture maladie et continuer, par exemple, à valider des trimestres pour la retraite. Bénéfice du régime de transmission des entreprises. Enfin, le statut LMP bénéficie du régime de transmission des entreprises. Ainsi, les héritiers peuvent différer le paiement des droits pendant cinq ans et, au terme de cette période, le fractionner pendant dix ans. De plus, sous condition notamment de la conservation des biens ou parts de sociétés pendant une certaine durée, il est possible de bénéficier d’une exonération à hauteur de 75 % de la valeur des biens (L’Agefi Actifs n°235, p. 11). Perte du statut LMP. Le statut LMP est fondé sur les 23.000 euros de recettes. En cas de défaillance du locataire, l’investisseur conserve le statut LMP dès lors que des loyers lui sont dus même s’il ne les perçoit pas. Il sera toutefois confronté à un problème de trésorerie. « En revanche, si le bail est résilié, il y a perte de recettes, ce qui peut engendrer la perte du statut LMP. Les indemnités versées par une assurance de loyers impayés évitent tout problème de trésorerie mais risquent de ne pas être prises en compte pour le calcul des 23.000 euros », explique Jean-Louis Le Boulc’h. En résidence-services, l’exploitation pourra être reprise par un nouveau gestionnaire. Celui-ci renégocie souvent les loyers à la baisse, ce qui peut également mettre en péril le statut LMP. Ces scénarios montrent l’importance du choix de l’emplacement et de la qualité du gestionnaire, ainsi que la méfiance à porter lorsque la rentabilité d’un investissement est élevée. « Actuellement, les rendements servis sont compris entre 3,5 et 5 %. Au-delà, l’opération risque de ne pas être en cohérence avec le marché », avertit Christine Vassal Largy. Au regard de la complexité du statut LMP, s’entourer de spécialistes s’avère donc indispensable. Gilles-Guy de Salins estime que le statut LMP a été galvaudé auprès du grand public et il existe malheureusement des dérives commerciales. Une certaine moralisation des intermédiaires est donc nécessaire et il serait regrettable que cela se traduise par un durcissement du régime.
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