La cure de jouvence d'une technique classique
Par Pelagie Terly et Dimitri Moucheroud le 04/07/2008 Agefi Actifs

Le démembrement de propriété connaît un renouveau. La division des droits portant sur un bien immobilier répond à des objectifs patrimoniaux tels que développer un patrimoine, préparer sa transmission... Mais aussi, la cession d’usufruit temporaire est avancée comme l’une des solutions pour répondre à la crise du logement 

Couramment utilisé en gestion de patrimoine, le démembrement de propriété peut être employé dans des situations très variées, permettant de s’adapter au profil, à la nature du patrimoine et aux objectifs du client (voir le tableau).

A côté des opérations classiques de donation (temporaire) d’usufruit et de nue-propriété, une multitude de montages ont vu le jour, notamment pour optimiser la détention du patrimoine immobilier professionnel. Des sociétés se sont ainsi spécialisées dans le démembrement, proposant à un propriétaire de lui racheter l’usufruit de son bien ou encore à un acquéreur de lui vendre la nue-propriété d’un bien. Ce dernier cas a notamment été développé sur des biens neufs dont l’usufruit revient à des sociétés HLM. La loi portant Engagement national pour le logement de 2006 est d’ailleurs venue encadrer l’usufruit locatif social. De plus, le démembrement de propriété représente une solution pour faciliter la remise de logements aujourd’hui vacants sur le marché. A cet effet, en septembre 2007, l’Etat et l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) ont signé une convention portant sur la cession d’usufruit temporaire. Comme pour le mécanisme mis en place par la société Perl pour les biens neufs, le propriétaire d’un bien ancien vend l’usufruit à un organisme HLM qui prend en gestion le logement. « L’idée est de remettre sur le marché des petits immeubles de centre-ville, notamment là où le marché est tendu, et de favoriser ainsi la mixité sociale, explique Jean Perrin, président de l’Unpi. La gestion est confiée à une société HLM pour une durée de 21 ans. Selon l’état du bien, le prix de vente de l’usufruit est compris entre 50 % et 60 % en fonction des loyers perçus sur la période. » Pour le propriétaire, c’est une forte décote mais, en contrepartie, il perçoit immédiatement un capital. De surcroît, il n'a plus de soucis de gestion et bénéficie d'une exonération de la valeur du bien de l’ISF et des taxes foncières tout en conservant son bien. Si, pour l’heure, aucun contrat n’est encore signé, Jean Perrin indique que les négociations sont très avancées à Orléans et Dijon.