La retraite est un sujet brûlant de l’actualité qui nous concerne tous. Pour ne pas avoir à subir une baisse conséquente des revenus le moment venu, il faudra bien souvent anticiper l’âge de la retraite en mettant en place des stratégies patrimoniales sur 15 ans, 20 ans, 30 ans venant à terme combler le déficit retraite. Ces diverses méthodes permettront alors de voir l’avenir dans de meilleures conditions et d’être finalement plus serein sur votre futur train de vie. La retraite, au-delà d’une question d’âge et de trimestres accumulés est aussi une question de patrimoine.
Outre les placements traditionnels tels que les livrets bancaires qui ne permettent pas aujourd’hui de préparer correctement l’avenir avec une inflation bien souvent supérieure à leur taux de rendement, les fameux contrats Madelin pour les travailleurs non-salariés, les PERP et plus récemment issu de la loi PACTE le PER il existe d’autres moyens autrement plus efficaces pour se préparer une retraite dorée. Parmi ceux-ci je citerai les SCPI, la nue-propriété, la location meublée et l’assurance vie.

1- Pourquoi les SCPI ? Pour l’obtention de revenus complémentaires.

Elles ont actuellement le vent en poupe avec plus de 8 milliards de souscription en 2019 et un rendement moyen de 4.65% net de frais. Certaines affichent même des rendements à plus de 6% sans compter l’éventuelle plus-value issue de la revalorisation des parts. Les dividendes (loyers) sont servis généralement tous les trimestres au prorata du nombre de parts que vous détenez.
Avec les SCPI vous allez pouvoir investir dans des biens immobiliers que vous ne pourriez pas acheter en direct en France, dans toute l’Europe et pour certaines les USA, tels qu’une majorité de bureaux, d’hôtels, de résidences gérées, dans le secteur de la santé, l’éducation…

Quels sont les avantages des SCPI  ?

  • Aucune contrainte de gestion (pas de travaux, pas de baux, pas de taxe foncière, pas de risques de loyers impayés…),
  • Mutualisation des risques grâce à la diversification,
  • Vous encaisserez toujours un loyer,
  • Une plus-value potentielle attractive sur les parts de SCPI,
  • Une revalorisation des loyers suivant la conjoncture,
  • Immobilier professionnel géré par des professionnels de l’achat à la vente,
  • Les baux commerciaux (3/6/9) et donc des locataires de qualité,
  • Les SCPI sont validées par la Banque de France et l’AMF. Elles sont contrôlées trimestriellement par des experts-comptables et des commissaires aux comptes,

En fait, vous cumulez tous les avantages de l’immobilier sans en avoir les contraintes. Vous pouvez par ailleurs acquérir des parts de SCPI en démembrement de propriété (voir achat en nue-propriété ci-dessous) ou bien à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie.

2- Pourquoi l’assurance vie ? Pour développer un capital.

Un contrat multi supports vous permettra de construire des stratégies d’investissement très variées via les unités de comptes (marchés financiers) dont les performances des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeur Mobilière) en 2019 ont variées entre 5% et 30% environ. A côté de ces unités de compte réside le fonds € d’apparence plus sécuritaire mais dont les performances s’érodent année après année. Le rendement moyen 2019 affiche à peine 1.40% net de frais.
L’assurance vie est donc un support de placement idéal pour une épargne longue dans l’optique de la préparation de la retraite à condition de faire vivre le contrat et de le suivre régulièrement afin d’arbitrer les fonds investis au fil de l’actualité économique et financière.

Ci-après quelques exemples de performances arrêtées au 27/12/2019 :

YTD = Year To Day soit depuis le 1er janvier 2019.

Cette stratégie de gestion des UC (unités de compte) vous permettra à terme de développer votre patrimoine afin de le récupérer à l’âge de la retraite sous forme de capital, de retraits partiels programmés ou en rente viagère selon les contrats. Vous pouvez également consulter l’article du 28/01/2020 « Comment gagner de l’argent avec votre assurance vie ».

*De plus, l’assurance vie est disponible à tout moment selon vos besoins et offre comme principal avantage de « protéger » des bénéficiaires désignés, en cas de décès. Par exemple, l’assurance vie au-delà d’être un outil d’épargne vous permettra de transmettre votre patrimoine en franchise de droits de succession à hauteur de 152 500€ par bénéficiaire avant 70 ans et 30 500€ tous bénéficiaires confondus après 70 ans. Ne vous privez pas de cet abattement cumulatif avec l’abattement légal de 100 000€ par enfant et par parent.

3- Pourquoi la nue-propriété ? Pour profiter d’une décote sur le prix d’achat.

La pleine propriété se divise en deux parts distinctes que sont la nue-propriété (les murs) et l’usufruit (la jouissance). Dans le cadre de l’achat en nue-propriété vous achetez à un prix forcément moins élevé que la pleine propriété généralement inférieur de 30 à 40 %. Une autre personne achètera l’usufruit, le total représentant toujours 100 %.

Le nu-propriétaire ne touche pas de revenus pendant la durée du démembrement temporaire et détient la propriété des parts. Le nu-propriétaire n’est donc pas imposé.

Cette acquisition démembrée a une durée d’environ 15 ans à l’issue de laquelle l’usufruit s’éteint et vous récupérez la pleine propriété. Si le bien a entre-temps pris de la valeur alors la plus-value est exonérée d’impôt. Vous utiliserez alors le bien selon vos souhaits (l’occuper, le louer pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite, le vendre).

Si vous avez réalisé un crédit pour acheter la nue-propriété alors les intérêts du crédit liés à cette acquisition sont déductibles de vos autres revenus fonciers ce qui vient optimiser votre fiscalité sur les revenus locatifs.

4- Pourquoi la location meublée ? Pour optimiser sa fiscalité sur les revenus locatifs.

Le principe de la location meublée est :

loyers – charges – amortissements = base taxable fortement réduite.

Le point de départ de l’optimisation fiscale !

Dans le cadre du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), nous avons le choix entre deux modes d’imposition : le micro BIC avec un abattement de 50% ou le réel pour déduire toutes les charges et amortir le bien ce qui est avantageux d’un point de vue fiscal.

L’attrait fiscal du LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien. Les charges et l’amortissement s’imputant sur les loyers ont pour conséquence de réduire considérablement la base imposable voire de la neutraliser. L’impôt peut ainsi se trouver totalement effacé. L’économie d’impôt peut alors être réinvestie pour mieux développer votre patrimoine et préparer votre retraite.

5- Pourquoi le PER ? Pour se constituer un patrimoine financier et réinvestir l’économie d’impôt.

Nouveau produit financier issu de la loi PACTE et permettant de préparer sa retraite en investissant tout comme l’assurance vie sur les marchés financiers. L’adhérent a le choix d’effectuer des versements libres ou programmés ou de ne pas abonder. Il n’existe aucune durée minimale d’épargne qui reste toutefois indisponible jusqu’à l’âge du départ à la retraite sauf exceptions*.

Lors du départ à la retraite, sortie possible en capital ou en rente (réversible au profit du conjoint ou autre bénéficiaire). Voire un cumul des deux.

En cas de décès avant l’âge du départ à la retraite, possibilité de désigner un bénéficiaire qui percevra le capital ou la rente.

En cas de décès après la phase d’épargne, possibilité de prévoir une rente réversible.

Le PER permet de se constituer une retraite par capitalisation et de réinvestir l’économie d’impôt au fil des ans ce qui aura éventuellement pour effet d’augmenter le capital au terme de la phase d’épargne.

*Selon des cas bien définis tels que décès du conjoint ou partenaire du pacs, achat résidence principale, surendettement…possibilité de sortie en capital de manière anticipée.

Il n’existe aucune condition d’âge pour souscrire ni aucune condition d’activité professionnelle.

Attention toutefois à la surprise fiscale en cas de sortie en capital car ce dernier sera alors intégralement soumis à l’impôt !

Conclusion

Au-delà du régime par répartition exprimant la solidarité, il est de plus en plus nécessaire et obligatoire de préparer sa retraite par des solutions, des stratégies patrimoniales par capitalisation afin de maintenir le moment venu son train de vie.